Penulis: Lpk-ms Kantor Hukum

Maraknya kebakaran di pemukiman warga dan perkantoran yang sering terjadi akhir-akhir ini mayoritas disebabkan karena adanya konsleting/arus pendek listrik, Dengan adanya kejadian tersebut, Badan Standardisasi Nasional (BSN) bekerjasama dengan International Copper Association Southeast Asia menyelenggarakan kegiatan “Pemberlakuan Wajib SNI Peralatan Listrik untuk Terwujudnya Keselamatan Instalasi Listrik” di Jakarta pada Rabu (05/12/2018). Acara ini sebagai ajang diskusi dan tindaklanjut mengenai permasalahan kebakaran yang masih sering terjadi di Indonesia dan sejauh mana efektifitas penerapan SNI pada peralatan listrik untuk terwujudnya keselamatan instalasi listrik yang aman dan melindungi konsumen.

Berdasarkan data dari Dinas Pemadam Kebakaran DKI bahwa di tahun 2017 telah terjadi kebakaran sebanyak 1471, 60% nya disebabkan karena listrik dan di tahun 2018 sebanyak 1631 kejadian sebanyak 60% disebabkan karena listrik.



Salah satu penyebab permasalahan tersebut adalah peralatan listrik yang digunakan tidak memenuhi standar. “Instalasi listrik didalam rumah penduduk terkadang menggunakan kabel dengan diameter ukuran kecil akan tetapi digunakan untuk berbagai peralatan elektronik yang membutuhkan beban listrik yang besar. Hal tersebut juga diperparah dengan beredarnya kabel listrik dan peralatan listrik yang tidak memenuhi standar, mereka hanya berpikir yang penting nyala, tidak memikirkan keamanan dan keselamatan,” jelas Deputi Bidang Informasi dan Pemasyarakatan Standardisasi BSN, Zakiyah dalam pembukaan acara Pemberlakuan Wajib SNI Peralatan Listrik untuk Terwujudnya Keselamatan Instalasi Listrik.

Untuk itulah, lanjut Zakiyah atau biasa disapa Kiki, standardisasi hadir untuk melindungi masyarakat dengan jaminan kualitas dan keamanan serta untuk melindungi produk domestik dari ancaman produk luar yang tidak berstandar. BSN sudah menetapkan sebanyak 11.815 SNI, ada 400 an SNI yang terkait kelistrikan dan elektronika dan 118 judul SNI yang terkait kabel serta 5 SNI Kabel yang telah diberlakukan wajib.

Ditingkat ASEAN, untuk menjamin perlindungan terhadap kesehatan, keselamatan, dan pelestarian lingkungan hidup yang disebabkan oleh perdagangan peranti listrik dan elektronik telah menyepakati perjanjian ASEAN Harmonized Electrical and Electronic Equipment Regulatory Regime – AHEEERR.

Perjanjian ini bertujuan untuk menghilangkan hambatan perdagangan peranti listrik dan kelistrikan melalui harmonisasi persyaratan teknis dan registrasi dan memfasilitasi negosiasi kesepakatan saling pengakuan di bidang penilaian kesesuaian antara ASEAN dengan negara atau blok ekonomi lainnya.

Dengan adanya perjanjian AHEEERR yang telah mengharmonisasikan 118 standar diantaranya adalah seperti Kabel fleksibel, Kabel Berinsulasi Karet dan masih banyak lainnya diharapkan setiap negara anggota ASEAN mewajibkan untuk mengharmonisasikan semua regulasi teknis yang berlaku dan terkait dengan sistem perdagangan produk kelistrikan dan elektronika di tingkat nasionalnya dengan ketentuan perjanjian AHEEERR agar pasar tunggal ASEAN berjalan efektif, transparan dan sesuai time line yang ditetapkan.

Selain standar, penyebab lainnya diantaranya, masih banyak ditemukan juga kabel audio dipergunakan untuk kabel listrik oleh konsumen; dan pemasangan instalasi listrik pada perumahan dimana kemungkinan ada sekitar 2 juta rumah yang statusnya belum terverifikasi apakah sudah memiliki Sertifikat Laik Operasi (SLO) atau belum.



Sementara menurut Electric Power and Energy Studies (EPES) Universitas Indonesia, Prof.Dr. Iwa Garniwa bahwa penyebab kebakaran disebabkan antara lain pengkawatan yang tidak sesuai dengan standar; terdapat bagian listrik yang terbuka; isolasi kabel yang buruk; terjadi overload (beban berlebih) pada sistem instalasi listrik; kerusakan pada peralatan instalasi listrik (misal sistem proteksi, steker yg longgar); penggunaan peralatan instalasi listrik yang tidak standar; serta kondisi lingkungan yang buruk.

Oleh karenanya, tambah Prof. Iwa untuk mengamankan terhadap musibah kebakaran tergantung dari 4 faktor yaitu peralatan yang dipilih untuk dipasang dalam instalasi listrik harus memenuhi standar yang berlaku dan harus sesuai dengan lingkungannya dan mempunyai SLO; pemasangan peralatan harus mentaati ketentuan dalam PUIL, dan bila cocok sesuai instruksi pabrik peralatan; instalasi listrik harus diadakan pemeriksaan dan pengujian secara teratur oleh tenaga kompetens terhadap penyalahgunaan, kerusakan atau pelaksanaan pemasangan yang jelek, termasuk sambungansambungan yang lepas; dan dipasangnya pengamanan yang cocok terhadap arus bocor, seperti ELCB.

Selain Kiki, acara juga menghadirkan narasumber Kepala Bidang Sistem Pemberlakuan Standar dan Penanganan Pengaduan BSN, Singgih Harjanto; Kepala Seksi Pengawas Dinas Penanggulangan Kebakaran dan Penyelamatan (DPKP) DKI Jakarta, Suheri; Ketua APKABEL Indonesia, Noval Jamallulail; serta Direktur Pengawasan Barang Beredar dan Jasa Kementerian Perdagangan, Ojak Simon Manurung yang dimoderatori oleh Kepala Pusat Pendidikan dan Pemasyarakatan Standardisasi BSN, Nasrudin Irawan.

Melalui kegiatan ini diharapkan angka kejadian kebakaran di Indonesia berkurang yang ditimbulkan karena instalasi listrik dan berlanjut kepada suatu kegiatan bersama yang konkret antara pihak-pihak terkait dalam upaya peningkatan penerapan SNI ke arah yang lebih baik. (nda-humas)

Penelitian ini Berjudul Tinjauan Hukum Tentang PT. PLN (Persero) Sebagai Pelaku Usaha Didalam Penyediaan Listrik Bagi Konsumen, dengan rumusan masalah bagaimanakah hubungan hukum antara PT.PLN (persero) pelaku USAha dan masyarakat (Konsumen) pengguna jasa dan bagaimanakah tanggung tawab PT.PLN (Persero) dalam penyediaan listrik bagi masyarakat (konsumen). tujuan penelitian ini Untuk mengetahui dan memahami, hubungan hukum antara PT. PLN (persero) pelaku USAha dan masyarakat (konsumen) pengguna jasa dan untuk mengetahui dan memahami tanggung jawab PT. PLN (persero) dalam penyediaan listrik bagi masyarakat (konsumen). Metode pendekatan yang digunakan yaitu, metode analisis yuridis normatif. Dimana penelitian ini dilihat dari hubungan hukum antara PT. PLN (persero) pelaku USAha dan masyarakat (konsumen) pengguna jasa yaitu, dapat di lihat dari adanya suatu kontrak perjanjian pemasangan aliran/ voltase listrik, oleh PT. PLN (Persero), dengan pihak konsumen, sesuai dengan kesepakat yang diatur didalam Pasal 1338 KUH perdata tentang asas kebebasan berkontrak dad Pasal 1320 KUH Perdata tentang sarat syahnya suatu perjanjian; dimana posisi para pihak haruslah seimbang, namun dalam Kenyataannya, tidak demikian, masyarakat sering dirugikan oleh tindakan PT PLN (Persero) disamping itu, kedua pihak harus melaksanakan apa yang menjadi hak-hak dan kewajiban-keajiban para pihak. Dan juga memnuhi asas-asas hukum perlindungan konsumen dan Tanggung jawab PT. PLN (Persero) dalam penyediaan listrik bagi masyarakat (Konsumen) yaitu, PT PLN (Persero) sebagai satu-satunya yang diberikan kewenangan oleh pemerintah melalui Pasal 33 UUD 1945, maka amanat tersebut haruslah dilaksanakan secara profesional, adapaun dalam Kenyataannnya PT.PLN (Persero) di Kota Palu belum melakanakan secara sepenuhnya, hal ini daat di lihat sering terjadi pemadaman listrik secara sepihak, yang berlangsung sampai 12 jam, dan terulang dalam waktu dua atau tiga bulan, belum mencerminkan visi dan misinya PT. (Persero) yaitu, memberikan pelayanan sebaik-baiknya kepada seluruh lapisan masyarakat, disamping mencari ke untungan.

Ruang lingkup hukum perlindungan konsumen sulit dibatasi hanya dengan menampungnya dalam satu jenis undang-undang, seperti Undang-Undang tentang Perlindungan Konsumen. Hukum perlindungan konsumen selalu berhubungan dan berinteraksi dengan berbagai bidang dan cabang hukum itu senantiasa terdapat pihak yang berpredikat ”konsumen”. Dengan memahami pengertian konsumen, maka perbedaan antara hukum konsumen dan perlindungan konsumen, antara hak-hak pokok dari konsumen dan keterkaitan hukum perlindungan konsumen dengan bidang-bidang hukum yang lain dapat memberikan gambaran menyeluruh tentang hukum perlindungan konsumen. Di dalam skripsi ini yang berjudul ”PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP KONSUMEN LISTRIK PADA PT. PLN (PERSERO) WILAYAH SUMATERA UTARA CABANG MEDAN” akan dibahas mengenai hak-hak konsumen listrik dan hubungannya dengan PT. PLN (Persero) Cabang Medan. Perusahaan Listrik Negara (PLN) adalah suatu perusahaan yang menyediakan kebutuhan listrik bagi seluruh masyarakat Indonesia. PLN sebagai sumber tenaga listrik harus mampu memberikan pelayanan yang terbaik bagi seluruh pelanggan/konsumennya. Konsumen listrik sering dikecewakan oleh pelayanan yang diberikan oleh PT. PLN. Padahal di Indonesia telah memiliki berbeberapa peraturan perundang-undangan yang melindungi konsumen. Perundang-undangan yang melindungi konsumen antara lain Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen, Undang-Undang Nomor 15 Tahun 1985 tentang Ketenagalistrikan, Undang-Undang Nomor 20 tahun 2002 juga tentang Ketenagalistrikan, serta berbagai peraturan pemerintah yang mendukungnya. Di dalam skripsi ini dibutuhkan data yang akurat sesuai dengan apa yang sesungguhnya terjadi di lapangan, sehingga dapat diambil suatu kesimpulan dalam bentuk teori maupun prakteknya. Ada dua metode pengumpulan data yang digunakan yaitu Library Research (study kepustakaan) yaitu pencarian serta penelitian yang dilakukan berdasarkan sumber-sumber bacaan dan Field Research (study lapangan) yaitu suatu usaha yang dilakukan secara sistematis dan ilmiah untuk memperoleh suatu keterangan (informasi). Kesimpulan yang dapat ditarik dalam skripsi ini adalah hak-hak konsumen yang harus dipenuhi oleh PLN serta pelayanan yang lebih baik diberikan oleh PLN sehingga tidak mengecewakan konsumen/pelanggan yang memakai jasanya dalam kehidupan sehari-hari. Yang lebih penting perlindungan hukum yang diterima konsumen apabila terjadi tidak dipenuhinya hak-hak konsumen oleh PLN. Saran yang dapat diberikan untuk skripsi adalah PLN harus dapat memenuhi hak-hak konsumen serta konsumen lebih meningkatkan kualitasnya agar konsumen tidak merasa dirugikan oleh kurangnya pelayanan yang diberikan oleh PLN. Prof. Dr. Tan Kamello, SH, MS. ; Malem Ginting, SH, M.Hum

Pada proses transaksi jual beli tanah, kita seringkali mendengar dua istilah ini, PPJB dan AJB. Kedua istilah itu merupakan sama-sama perjanjian, tapi memiliki akibat hukum yang berbeda.

PPJB adalah Perjanjian Pengikatan Jual Beli, sedangkan AJB adalah Akta Jual Beli. Perbedaan utama keduanya adalah pada sifat otentikasinya.

PPJB merupakan ikatan awal antara penjual dan pembeli tanah yang bersifat di bawah tangan atau akta nonotentik. Akta non otentik berarti akta yang dibuat hanya oleh para pihak atau calon penjual dan pembeli, tetapi tidak melibatkan notarsi/PPAT.

Karena sifatnya non otentik, hal itu menyebabkan PPJB tidak mengikat tanah sebagai obyek perjanjiannya, dan tentu, tidak menyebabkan beralihnya kepemilikan tanah dari penjual ke pembeli.

Umumnya, PPJB mengatur bagaimana penjual akan menjual tanahnya kepada pembeli. Namun demikian, hal tersebut belum dapat dilakukan karena ada sebab-sebab tertentu. Misalnya, tanahnya masih dalam jaminan bank atau masih diperlukan syarat lain untuk dilakukannya penyerahan. Maka, dalam sebuah transaksi jual beli tanah, calon penjual dan pembeli tidak diwajibkan membuat PPJB.

Berbeda halnya dengan PPJB, AJB merupakan akta otentik yang dibuat oleh Notaris/PPAT dan merupakan syarat dalam jual beli tanah. Dengan dibuatnya AJB oleh Notaris/PPAT, maka tanah sebagai obyek jual beli telah dapat dialihkan atau balik nama dari penjual kepada pembeli.

Dalam PPJB biasanya diatur tentang syara-syarat tertentu yang harus dipenuhi oleh para pihak agar dapat dilakukannya AJB. Dengan demikian, PPJB merupakan ikatan awal yang bersifat di bawah tangan untuk dapat dilakukannya AJB yang bersifat otentik. Sekali lagi, AJB sifatnya otentik!

seperti Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), Pengikatan Jual Beli (PJB), Akta Jual Beli (AJB). Istilah-istilah tersebut berkaitan dengan cara peralihan hak atas tanah dan bangunan.

Untuk itu, Anda perlu memahami betul istilah-istilah tersebut agar transaksi yang ada berjalan dengan lancar. Untuk memahaminya, Anda perlu menekankan bahwa istilah tersebut memiliki perbedaan pada proses dan bentuk perbedaan hukumnya. Berikut ulasannya.

1. Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)

Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)

PPJB dibuat untuk melakukan pengikatan sementara sebelum pembuatan AJB resmi di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Secara umum, isi PPJB adalah kesepakatan penjual untuk mengikatkan diri akan menjual kepada pembeli dengan disertai pemberian tanda jadi atau uang muka berdasarkan kesepakatan. Umumnya PPJB dibuat di bawah tangan karena suatu sebab tertentu seperti pembayaran harga belum lunas. Di dalam PPJB memuat perjanjian-perjanjian, seperti besarnya harga, kapan waktu pelunasan dan dibuatnya AJB.

Hal Penting Mengenai Perjanjian PPJB

Obyek Pengikatan Jual Beli
Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) mencakup beberapa obyek yang harus ada. Obyek pengikatan jual-beli ada tiga. Tiga obyek itu meliputi luas bangunan beserta gambar arsitektur dan gambar spesifikasi teknis, lokasi tanah yang sesuai dengan pencantuman nomor kavling dan luas tanah beserta perizinannya. Soal penguraian obyek tanah dan bangunan harus dijelaskan secara detail. Jangan sampai ada data dan informasi yang kurang.

Kewajiban dan Jaminan Penjual
Bagi penjual yang hendak menawarkan properti yang dijual pada pembeli maka wajib membangun dan menyerahkan unit rumah atau kavling sesuai dengan yang ditawarkan kepada pembeli, sehingga PPJB menjadi pegangan hukum untuk pembeli. Dalam pembuatan PPJB, pihak penjual bisa memasukkan klausul pernyataan dan jaminan bahwa tanah dan bangunan yang ditawarkan sedang tidak berada dalam jaminan utang pihak ketiga atau terlibat dalam sengketa hukum. Apabila ada pernyataan yang tidak benar dari penjual, calon pembeli dibebaskan dari tuntutan pihak manapun mengenai properti yang hendak dibelinya.

Kewajiban bagi Pembeli
Kewajiban pembeli adalah membayar cicilan rumah atau kavling dan sanksi dari keterlambatan berupa denda. Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 9 Tahun 1995 menjelaskan bahwa besar denda keterlambatan adalah 2/1000 dari jumlah angsuran per hari keterlambatan. Calon pembeli juga bisa kehilangan uang mukanya apabila pembelian secara sepihak.

Isi Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Sesuai Keputusan Pemerintah
PPJB diatur berdasarkan Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 9 Tahun 1995. Perjanjian ini merupakan salah satu kekuatan hukum sekaligus jaminan hukum pada saat membeli rumah. Secara garis besar, PPJB berisikan 10 faktor penting, yaitu:
– Pihak yang melakukan kesepakatan;
– Kewajiban bagi penjual;
– Uraian obyek pengikatan jual beli;
– Jaminan penjual;
– Waktu serah terima bangunan;
– Pemeliharaan bangunan;
– Penggunaan bangunan;
– Pengalihan hak;
– Pembatalan pengikatan;
– Penyelesaian Perselisihan.

Dalam membuktikan suatu perkara perdata, yang dicari adalah kebenaran formil, yaitu kebenaran yang didasarkan sebatas pada bukti-bukti yang diajukan oleh para pihak yang berperkara. Oleh karena itu, umumnya suatu bukti tertulis berupa surat atau dokumen memang sengaja dibuat oleh para pihak untuk kepentingan pembuktian nanti, apabila sampai ada sengketa.

Dalam pembuktian suatu perkara perdata, Pasal 1866 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata) atau Pasal 164 Reglemen Indonesia yang Diperbaharui (RIB/HIR) telah mengatur jenis alat-alat bukti dalam hukum acara perdata, yaitu:

Bukti Surat;
Bukti Saksi;
Persangkaan;
Pengakuan;
Sumpah.
Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang dibuat dihadapan notaris merupakan akta otentik (vide: Pasal 1868 KUH Perdata). Dalam kaitannya dengan akta otentik tersebut, Pasal 1870 KUH Perdata telah memberikan penegasan bahwa akta yang dibuat dihadapan notaris memiliki kekuatan pembuktian yang sempurna. Adapun, kutipannya sebagai berikut,

Pasal 1870 KUH Perdata (Terjemahan R. Subekti)

“Suatu akta otentik memberikan di antara para pihak beserta ahli waris-ahli warisnya atau orang-orang yang mendapat hak dari mereka, suatu bukti yang sempurna tentang apa yang dimuat didalamnya.”

Sebagai informasi, PPJB adalah suatu perjanjian yang dibuat oleh calon penjual dan calon pembeli suatu tanah/bangunan sebagai pengikatan awal sebelum para pihak membuat Akta Jual Beli (AJB) di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Biasanya PPJB akan dibuat para pihak karena adanya syarat-syarat atau keadaan-keadaan yang harus dilaksanakan terlebih dahulu oleh Para Pihak sebelum melakukan AJB di hadapan PPAT. Dengan demikian PPJB tidak dapat disamakan dengan AJB yang merupakan bukti pengalihan hak atas tanah/bangunan dari penjual kepada pembeli.

Tau gak kamu? Di bidang properti ada istilah Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). PPJB merupakan sebuah perjanjian yang mengikat calon pembeli dan calon penjual obyek tanah yang dibuat sebelum Akta Jual Beli (AJB) ditandatangani. Karena properti merupakan benda tidak bergerak, maka harus dibuat akta Notaris/PPAT dalam bentuk AJB. Bagi pengembang, PPJB bisa berfungsi untuk dapat uang muka (DP) dari calon pembeli guna melancarkan pembangunan proyek huniannya (rumah/apartemen).

Tentang PPJB, ada 4 hal penting yang perlu kamu ketahui:

Ke-1. Obyek Pengikatan Jual-Beli

PPJB mencakup beberapa obyek yang harus ada. Obyek pengikatan jual-beli ada tiga, yakni luas bangunan beserta gambar arsitektur dan gambar spesifikasi teknis, lokasi tanah yang sesuai dengan pencantuman nomor kavling, dan luas tanah beserta perizinannya. Obyek tanah dan bangunan harus dijelaskan secara detail, jangan sampai ada data dan informasi yang kurang.

Ke-2. Kewajiban dan Jaminan Penjual

Bagi penjual properti wajib membangun dan menyerahkan unit rumah/kavling sesuai dengan yang ditawarkan kepada pembeli, sehingga PPJB menjadi pegangan hukum bagi pembeli. Dalam pembuatan PPJB, pihak penjual bisa memasukkan klausul pernyataan dan jaminan bahwa tanah dan bangunan yang ditawarkan sedang tidak berada dalam jaminan utang pihak ketiga atau terlibat dalam sengketa hukum. Kalau ada pernyataan yang gak benar dari penjual, maka calon pembeli dibebaskan dari tuntutan pihak manapun mengenai properti yang hendak dibelinya.

Ke-3. Kewajiban Pembeli

Kewajiban pembeli adalah membayar cicilan rumah/kavling dan denda sebagai sanksi kalau telat bayar. Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. 9/1995, menjelaskan bahwa besar denda keterlambatan adalah 2/1000 dari jumlah angsuran per hari keterlambatan. Pembeli juga bisa kehilangan uang muka yang sudah dibayarnya kalau pembatalan secara sepihak.

Ke-4. Isi PPJB

PPJB diatur berdasarkan Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. 9/1995. PPJB mempunyai kekuatan hukum sekaligus jaminan hukum pada saat jual-beli properti. Apa aja sih isi PPJB? Secara garis besar, PPJB berisikan 10 faktor penting, yaitu:

Pihak pelaku kesepakatan.

Kewajiban penjual.

Uraian obyek pengikatan jual-beli.

Jaminan penjual.

Waktu serah-terima bangunan.

Pemeliharaan bangunan.

Penggunaan bangunan.

Pengalihan hak.

Pembatalan pengikatan.

Penyelesaian perselisihan

Masalah penyelewengan yang dilakukan pengembang perumahan terhadap konsumennya hingga kini masih sering terjadi. Melalui email kepada Rumah.com, salah seorang konsumen perumahan bernama Nurul Helmi menyampaikan pertanyaan atas kejadian yang dialaminya.

Diantaranya terkait tindakan apa yang bisa ditempuh apabila pengembang tidak memenuhi janjinya, berikut apa sikap yang bisa dilakukan kepada bank penyalur KPR sehubungan kewajiban pembayaran angsuran rumah.

Demi menjawab pertanyaan tersebut, menurut Konsultan Hukum, Reza Krisna Adi Praya, sejatinya hanya ada dua cara untuk menyelesaikan kasus seperti ini.

(Butuh informasi lengkap seputar tata cara mengurus sertifikat tanah?

“Jalur hukum perdata dan jalur hukum pidana. Jika konsumen menginginkan uangnya kembali (kemungkinan tidak 100%), maka jalur perdata bisa dilakukan. Langkahnya, terlebih dulu konsumen memberi somasi kepada pengembang, lalu mengajukan kasus ini ke Pengadilan Negeri setempat,” ia menjelaskan kepada Rumah.com.

Somasi merupakan peringatan atau teguran agar debitur berprestasi pada suatu saat yang ditentukan dalam surat somasi. Somasi juga diatur dalam Pasal 1238 KUHPer yang menyatakan:

“Si berutang adalah lalai, apabila ia dengan surat perintah atau dengan sebuah akta sejenis itu telah dinyatakan lalai, atau demi perikatannya sendiri, ialah jika ini menetapkan, bahwa si berutang harus dianggap lalai dengan lewatnya waktu yg ditentukan.”

Sedangkan untuk jalur hukum pidana, konsumen bisa mengadukan hal ini ke kantor kepolisian dengan tuduhan penipuan.

“Kumpulkan bukti-bukti tertulis yang akurat, dan jadikan salah satu staf pengembang sebagai saksi dari kasus ini. Sayangnya acapkali, penyelesaian hukum pidana kerap mengalami banyak kendala dan jarang memberikan hasil yang memuaskan,” tukasnya.

1 of 2
Berapa Denda Atas Kerugian yang Dilakukan?
Secara pidana, konsumen memang dapat melaporkan developer dengan tuduhan melanggar Pasal 8 ayat (1) huruf f Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen (UU Konsumen).

Pasal ini berbunyi, “Pelaku usaha dilarang memproduksi dan/atau memperdagangkan barang dan/atau jasa yang tidak sesuai dengan janji yang dinyatakan dalam label, etiket, keterangan, iklan atau promosi penjualan barang dan/atau jasa tersebut.”

Tiga Jenis Surat Tanah

Sehubungan dengan kasus yang menimpa Nurul dan segelintir konsumen perumahan lainnya, maka pengembang yang tidak membangun unit rumah sesuai ketentuan dan spesifikasi bangunan yang terdapat dalam brosur bisa digugat atas dasar wanprestasi.

Pelaku usaha (dalam hal ini developer) yang melanggar ketentuan tersebut terancam sanksi pidana paling lama 5 tahun atau denda maksimal Rp2 miliar. Ancaman sanksi ini termuat dalam Pasal 62 UU Konsumen.

(Jangan dulu beli rumah atau apartemen di pinggir kota tanpa menyimak ulasan wilayahnya di Area Insider Rumah.com!)

Ancaman pidana lain bagi pengembang yang membangun perumahan yang tidak sesuai dengan kriteria, spesifikasi dan persyaratan yang diperjanjikan juga diatur dalam Pasal 134 jo Pasal 151 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman (“UU Perumahan”), yakni denda maksimal Rp5 miliar.

Selain sanksi berupa denda, developer juga dapat dijatuhi sanksi administratif sebagaimana terdapat dalam Pasal 150 UU Perumahan. Sanksinya mulai dari peringatan tertulis, pencabutan izin usaha, hingga penutupan lokasi.

Kecermatan dalam memilih perumahan amat diperlukan dewasa ini. Oleh karenanya, sebelum membeli rumah,

Salah satu syarat untuk membeli sebuah properti adalah dengan membayar uang muka (DP). Presentase uang muka yang ditetapkan Bank Indonesia sekarang ini adalah 15% untuk rumah pertama. Karena langsung disetor ke pengembang, banyak pengembang nakal yang menyalahgunakan uang muka yang sudah dibayar oleh konsumen. Dan apakah konsumen dapat menuntut developer nakal tersebut?

Sekarang ini semakin banyak kasus pengembang nakal yang membawa lari uang muka konsumen dan lalai dalam membangun proyek yang sudah dijanjikan. Bagaimana cara menuntut pengembalian uang muka? Berikut ini yang harus dilakukan konsumen untuk mendapatkan hak-hak dan sejumlah uang yang telah dibayarkan ke developer.

Bisakah Konsumen Menuntut Developer Nakal ?

Terdapat dua cara untuk menyelesaikan kasus ini: jalur perdata dan pidana. Jika konsumen ingin menggunakan jalur perdata, pertama konsumen bisa melakukan somasi kepada pengembang. Caranya adalah dengan mengajukan kasus ke Pengadilan Negeri setempat.

Secara pidana, konsumen bisa melaporkan atau menuntut developer nakal ke kepolisian dengan tuduhan penipuan dengan cara mengumpulkan bukti-bukti tertulis yang akurat dan jadikan salah satu staf pengembang sebagai saksi dari kasus ini. Sayangnya, penyelesaian hukum pidana sering mengalami kendala dan jarang memberikan hasil memuaskan.

Menurut Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 09/KPTS/M/1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah, setiap konsumen yang telah menyerahkan uang muka sebagai jaminan pembelian harusnya mendapatkan pengembalian penuh jika terdapat penyelewengan dari pihak pengembang.
Aturan lebih lanjutnya diatur dalam Undang Undang No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman (UU No.1/2011)

Untuk mendapatkan kembali uang DP tersebut, langkah pertama yang bisa dilakukan konsumen adalah menyiapkan data dan bukti terkait perjanjian pembangunan properti oleh pengembang yang terdapat dalam brosur atau surat perjanjian.

Berdasarkan Pasal 9 ayat (1) UU No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen, pelaku usaha dilarang menawarkan, memproduksi, dan mengiklankan barang atau jasa secara tidak benar dan/atau nyata. Jadi, jika properti kenyataannya tidak dibangun secara benar – spesifikasi bangunan, fasilitas, kualitas, maka pengembang sudah dianggap melakukan pelanggaran.

Menurut pasal 9 UU Perlindungan Konsumen tersebut, pengembang yang melakukan penyelewengan tersebut diancan hukuman pidana penjara paling lama 5 (lima) tahun atau pidana denda paling banyak Rp 2.000.000.000 (dua milyar rupiah).

Ancaman pidana lain bagi pengembang yang membangun proyek tidak sesuai dengan kriteria, spesifikasi, dan persyaratan yang dijanjikan juga diatur dalam Pasal 134 jo pasal 151 Undang-Undang Nomor 1 tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman UU Perumahan, yaitu denda maksimal Rp 5 miliar.

Selain berupa denda, sanksi bagi developer adalah sanksi administratif seperti ditulis dalam Pasal 150 UU Perumahan. Sanksinya mulai dari peringatan tertulis, pencabutan izin usaha, hingga penutupan lokasi. Itu tadi penjelasan mengenai bisakah konsumen menuntut developer nakal. Semoga dapat membantu.

Selama ini ada pemahaman yang keliru yang berkembang di masyarakat bahwa seseorang yang telah menguasai tanah selama 20 tahun berturut-turut atau lebih, maka otomatis menjadi pemilik dan berhak mensertifikatkan tanah tersebut. Pemahaman ini semakin diperkuat dengan pengalaman empirik, bahwa ketika seseorang yang telah menguasai tanah tersebut lebih dari 20 tahun, maka dengan mudah dapat memperoleh sertifikat. Yang penting dia dapat memperlihatkan bukti pembayaran SPPT.

Padahal, anggapan yang demikian tidak sepenuhnya benar, karena ketentuan mengenai 20 tahun itu hanya ditujukan kepada pemilik, bukan kepada orang yang menguasai tanah orang lain, misalnya dengan menumpang. Jadi bagi penumpang sekalipun lebih dari 20 tahun, maka selamanya tidak mungkin menjadi pemilik atas tanah orang lain, kecuali kalau dia memperolehnya dengan jalan peralihan hak, misalnya; jual beli, hibah, atau wasiat.

Bisa jadi pemahaman yang demikian ini, karena dulu sebelum berlakunya UUPA, di dalam KUHPerdata (BW) Pasal 1963 dimungkinkan menjadi pemilik seseorang yang menguasai benda tidak bergerak, tetapi itupun disyaratkan dengan itkiad baik. dan juga Pasal 1967 yang tidak lagi mempersyaratkan adanya itikad baik. Namun Ketentuan ini tidak berlaku lagi setelah berlakunya UUPA,

Lalu apa maksud sesungguhnya menguasai tanah tersebut 20 tahun berturut-turut sudah dapat mensertifikatkan tanahnya?

Di dalam Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah dalam Paragraf 2 Pasal 24 diatur mengenai pembuktian hak lama. Jadi Pasal ini hendak berbicara tentang pembuktian hak lama dari seorang pemilik yang hendak mendaftarkan tanahnya. Isi Pasal ini secara lengkap sebagai berikut:
Pasal 24
(1) Untuk keperluan pendaftaran hak, hak atas tanah yang berasal dari konversi hak-hak lama dibuktikan dengan alat-alat bukti mengenai adanya hak tersebut berupa bukti-bukti tertulis, keterangan saksi dan atau pernyataan yg bersangkutan yang kadar kebenarannya oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik, dianggap cukup untuk mendaftar hak, pemegang hak dan hak-hak pihak lain yang membebaninya.

(2) Dalam hal tidak atau tidak lagi tersedia secara lengkap alat-alat pembuktian sebagaimana dimaksud pada ayat (1), pembukuan hak dapat dilakukan berdasarkan kenyataan penguasaan fisik bidang tanah yang bersangkutan selama 20 (dua puluh) tahun atau lebih secara berturut-turut oleh pemohon pendaftaran dan pendahulu pendahulunya, dengan syarat :
a. penguasaan tersebut dilakukan dengan itikad baik dan secara terbuka oleh yang bersangkutan sebagai yang berhak atas tanah, serta diperkuat oleh kesaksian orang yang dapat dipercaya.

b. penguasaan tersebut baik sebelum maupun selama pengumuman sebagaimana dimaksud dalam Pasal 26 tidak dipermasalahkan oleh masyarakat hukum adat atau desa/kelurahan yang bersangkutan ataupun pihak lainnya.

Jadi Pasal ini hendak mengatur, bahwa kalau seseorang hendak mensertifikatkan hak atas tanahnya, yang berasal dari hak lama, maka dia harus melengkapi: alat bukti tertulis, kalau tidak ada alat bukti tertulis, ya dengan saksi-saksi atau pernyataannya sendiri yang kadar kebenarannya dianggap cukup.

Kalau tidak ada lagi alat bukti terulis, dan /atau saksi-saksi, barulah melangkah ke bukti yang kedua yaitu kenyataan penguasaan fisik atas bidang tanah yang bersangkutan selama 20 (dua puluh) tahun atau lebih secara berturut-turut oleh pemohon atau orang tuanya/keluarganya/leluhurnya. Tetapi inipun juga ada syaratnya yaitu:
1. dilakukan dengan itikad baik;
2. tidak dipermasalahkan oleh masyarakat atau pihak lainnya.

Jadi bagi pihak yang hanya menguasai tanah orang lain sekalipun jangka waktunya lebih dari 20 tahun hampir tidak ada jalan untuk mensertifikatkan hak orang lain karena syarat itikad baik saja sudah sulit. Bagaimana bisa dinilai beritikad baik kalau tanah orang lain lalu diakui sebagai tanah kita sendiri. Demikian pula dengan syarat kedua, bagaimana bisa pihak pemilik tanah tidak mempermasalahkan kalau dia tahu bahwa tanahnya akan disertifikatkan oleh orang lain.

PERTANYAAN:

Si A punya sartifikat tanah tapi sartifikat tersebut mash an kakaknya yang sdh meninggal, si A adalah ahli waris yang sah. Suatu saat si A meminjam uang kepada si B dengan jaminan sartifikat selama tiga bulan. Pada saat si A mau menebus, jaminan sartifikat si A telah digadaikan ke si C oleh si B pertanyaannya apakah si B bisa dijerat pasal 372 tentang penggelapan mohon penjelasannya trim

JAWABAN:

Saudara penanya yang kami hormati.

Terima kasih sebelumnya telah berkunjung ke website kami.

Tindak pidana Penggelapan diatur dalam KUHP pasal 372 sd 377. Pengeetian penggelapan terdapat pada pasal 372: Barang siapa dengan sengaja dan melawan hukum memiliki barang sesuatu yang seluruhnya atau sebagian adalah kepunyaan orang lain, tetapi yang ada dalam kekuasaannya bukan karena kejahatan diancam karena penggelapan, dengan pidana penjara paling lama empat tahun atau pidana denda paling banyak sembilan ratus rupiah.

Dari ketentuan tersebut, penggelapan terdiri atas unsur objektif dan subjektif. Unsur objektifnya terdiri dari:

Perbuatan memiliki
Unsur objek kejahatan
Sebagian atau seluruh milik orang lain
Benda berada dalam kekuasaannya bukan karena kejahatan
Sedangkan unsur-unsur subjektifnya antara lain:

Unsur kesengajaan
Unsur melawan hukum
Apabila unsur-unsur tersebut terpenuhi, si B yang dititipi suatu barang sebagai jaminan utang, kemudian si B menyalahgunakan kepercayaan orang lain tersebut secara melawan hukum, maka tindakan si B dapat dikatakan penggelapan.

Demikian jawaban dari kami.

Atas kesalahan dan kekurangannya, kami mohon maaf

Semoga bermanfaat

Wassalam

Admin