Penulis: Lpk-ms Kantor Hukum

Hilangnya Hak Milik dan Hak Menuntut Atas Tanah Yang Apakah pemilik tanah yang menelantarkan tanahnya bisa kehilangan hak atas tanah tersebut? dan apakah tanah yang ditelantarkan tersebut bisa dituntut kembali oleh pemilik asal? Siska -Bali.
Intisari:
Pasal 27 UU Pokok Agraria Jo Pasal 32 PP 24/1997 pada intinya mengatakan hak atas tanah hapus (hilang) apabila tanah ditelantarkan. Dan bisa dituntut kembali sebelum lewat jangka waktu 5 (lima) tahun. Bila dengan lewatnya jangka waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertipikat hak atas tanah (atas nama pemilik yang baru) maka hapus hak menuntut dan sertipikat tersebut tidak dapat diganggu gugat lagi.
Pasal 27 Undang-Undang No. 5 tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) menyatakan: Hak milik hapus bila : a. tanahnya jatuh kepada Negara : 1. karena pencabutan hak berdasarkan pasal 18; 2. karena penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya; 3. karena ditelantarkan; 4. karena ketentuan pasal 21 ayat 3 dan 26 ayat 2. b. tanahnya musnah
Yang dimaksud ditelantarkan menurut penjelasan Pasal 27 UUPA adalah kalau dengan sengaja tidak dipergunakan sesuai dengan keadaannya atau sifat dan tujuan daripada haknya.
Sementara Pasal 32 ayat (2) Peratura Pemerintah No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah (PP 24/1997) menyatakan:
“Dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertipikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertipikat itu telah tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertipikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang bersang-kutan ataupun tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertipikat tersebut”
Dengan kata lain, orang tidak dapat menuntut tanah yang sudah bersertipikat atas nama orang atau badan hukum lain, jika selama 5 (lima) tahun sejak di-keluarkannya sertipikat itu dia tidak mengajukan gugatan pada Pengadilan, sedangkan tanah tersebut diperoleh orang atau badan hukum lain tersebut dengan itikad baik dan secara fisik nyata dikuasai olehnya atau oleh orang lain atau badan hukum yang mendapat persetujuannya.
Berdasarkan uraian di atas maka jelas, secara prinsip orang yang menelantarkan tanah bisa kehilangan hak atas tanahnya tersebut, dan bisa dituntut kembali sebelum lewat jangka waktu 5 (lima) tahun. Bila dengan lewatnya jangka waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertipikat hak atas tanah (atas nama pemilik yang baru) maka hapus hak menuntut dan sertipikat tersebut tidak dapat diganggu gugat lagi.

https://kantorhukumperkumpulanlembagaperlindungankonsumenmitrasejahtera.food.blog/2019/01/29/mobil-kredit-disita-karena-digunakan-untuk-tindak-pidana/

PERTANYAAN:
Saya mohon saran dari bapak/Ibu dimana saya bekerja diperusahaan PT. Multindo Auto Finance,
Ada permasalahan dimana unit yang dikredit oleh nasabah di PT. MUltindo Auto Finance ditahan oleh pihak kejaksaan dimana kronologisnya nasabah tersebut melakukan ilegal logging kayu dimana tertangkap oleh dinas kehutanan dan diserahkan kepada polsek setempat. Sekarang unit tersebut berada di kejaksaan dan unit tersebut tidak bisa dipinjam pakai dikarenakan kasus tersebut dan disita oleh negara yang akan dilelang oleh negara.
yang mau saya tanyakan :
1. berdasarkan apa sehingga unit tersebut disita oleh negara dan dilelang?
2. prosedur apa yang harus diikuti sehingga unit tersebut bisa dikembalikan keperusahaan?
3. gimana penerapan atas undang-undang Fiducia?

terima kasih atas saran yang diberikan

JAWABAN:
Saudari penanya yang kami hormati.
Terima kasih sebelumnya telah berkunjung ke website kami.

1. Untuk pertanyaan masalah ini, karena kami tidak mengetahui kronologisnya secara detail sehingga pihak yang berwenang menyita barang tersebut dengan alasan-alsannya, sehingga kesulitan memberikan jawaban yang mendetail. Untuk hal tersebut saudari penanya dapat meminta penjelasan kepada aparat yang menyita barang tersebut. Kami hanya dapat menjelaskan secara umum dalam KUHAP masalah penyitaan. Dalam KUHAP pasal 39 disebutkan:
(1) Yang dapat dikenakan penyitaan adalah:
a. benda atau tagihan tersangka atau terdakwa yang seluruh atau sebagian diduga diperoleh dan tindak pidana atau sebagai hasil dan tindak pidana;
b. benda yang telah dipergunakan secara Iangsung untuk melakukan tindak pidana atau untuk mempersiapkannya;
c. benda yang dipergunakan untuk menghalang-halangi penyidikan tindak pidana;
d. benda yang khusus dibuat atau diperuntukkan melakukan tindak pidana;
e. benda lain yang mempunyai hubungan langsung dengan tindak pidana yang dilakukan.
(2) Benda yang berada dalam sitaan karena perkara perdata atau karena pailit dapat juga disita untuk kepentingan penyidikan, penuntutan dan mengadili perkara pidana, sepanjang memenuhi ketentuan ayat (1).
2. Ajukan saja praperadilan terhadap tindakan penyitaan.
Sehubungan dengan permasalahan hukum ini dapat dijelaskan pendapat berikut. Pada dasarnya, setiap upaya paksa (enforcement) dalam penegakkan hukum mengandung nilai HAM yang sangat asasi. Oleh karena itu, harus dilindungi dengan seksama dan hati-hati, sehingga perampasan atasnya harus sesuai dengan “acara yang berlaku (due process) ” dan “hukum yang berlaku (due to law)”.
Ditinjau dari standar universal maupun dalam KUHAP, tindakan upaya paksa merupakan perampasan HAM atau hak privasi perseorangan (personil privacy right) yang dilakukan penguasa (aparat penegak hukum) dalam melaksanakan fungsi peradilan dalam sistem peradilan pidana (criminal justice system) yang dapat diklasifikasikan, meliputi:
a. Penangkapan (arrest)
b. Penahanan (detention)
c. Penggeledahan (searching) dan
d. Penyitaan; perampasan pembeslahan (seizure)

Dari keempat point tersebut, kami hanya menjelaskan poin “d” saja, antara lain:
Meskipun pasal 77 ayat (1) huruf “a” KUHAP tidak menyebutkan secara tegas tentang penyitaan da penggeledahan, tetapi hanya menyebut penangkapan, penahanan, dan penghentian penyidikan atau penuntutan, rincian ini tidak bersifat “limitatif”. Ternyata pasal 82 ayat (3) huruf d KUHAP memasukan upaya paksa penyitaan ke dalam yurisdiksi substantif Praperadilan.
Alasan lain yang mendukung tindakan penyitaan termasuk yurisdiksi Praperadilan berkenaan dengan penyitaan yang dilakukan terhadap barang pihak ketiga , dan barang ini tidak termasuk sebagai alat atau barang bukti. Dalam kasus seperti ini pemilik barang harus diberikan hak mengajukan ketidakabsahan penyitaan kepada Praperadilan. Menutup atau meniadakan hak orang yang dirugikan dalam penyitaan dimaksud , berarti membiarkan dan membenarkan perkosaan oleh aparat penegak hukum (penyidik) terhadap hak milik orang yang tidak berdosa. (Yahya Harahap, Pembahasan Permasalahan dan Penerapan KUHAP)
3. Bentuk awal Fidusia yang dikenal sekarang ini ialah fiducia cum creditore. Penyerahan hak milik pada fiducia cum creditore ini terjadi secara sempurna, sehingga penerima Fidusia (Krditor) berkedudukan sebagai pemilik yang sempurna juga. Sebagai pemilik tentu saja ia bebas berbuat apapaun terhadap barang yang dimilikinya, hanya saja berdasarkan fides ia berkewajiban mengembalikan hak milik atas barang tadi kepada debitor pemberi Fidusia, apabila pihak yang belakangan ini telah melunasi utangnya kepada kreditor.
Sehubungan perkembangan perkreditan dalam masyarakat Indonesia sekarang ini memerlukan bentuk-bentuk jaminan perlindungan dari segi pembiayaan, di mana orang memerlukan kredit dengan jaminan barang bergerak, namun tersebut masih tetap dapat menggunakannya untuk keperluan sehari-hari maupun untuk keperluan usahanya, jaminan kredit yang demikian tidak dapat ditampung hanya oleh peraturan-peraturan gadai, yang tidak memungkinkan benda jaminan tersebut tetap berada pada yang menggadaikan. Oleh karena itu guna memenuhi kebutuhan tersebut dan untuk memberikan kepastian hukum kepada para pihak yang berkepentingan, maka disyahkannya Undang-undang Nomor 42 tahun 1999 tentang jaminan Fidusia yang diundangkan pada tanggal 30 september 1999 dan diumumkan dalam Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1999 Nomor.168 yang dirumuskan sebagai penyerahan hak milik atas dasar kepercayaan.
Sehubungan dengan penjaminan ini, apa yang harus dilakukan oleh penerima fidusia (kreditor) apabila pemberi fidusia (debitor) berbuat kesalahan yang berupa kesengajaan yang dilakukan pemberi fidusia (debitor) berupa mamalsukan, mengubah, menghilangkan atau dengan cara apapun memberikan keterangan secara menyesatkan, yang jika hal tersebut diketahui oleh salah satu pihak tidak. Melahirkan perjanjian Jaminan Fidusia., maka dalam peristiwa seperti itu, penerima fidusia (kreditor) bisa melaksanakan eksekusinya atas benda jaminan fidusia dan menuntut secara pidana yang diatur dalam pasal 35 Undang-undang No 42 Tahun 1999 tentang Fidusia.
Berdasarkan hal tersebut, maka apabila terjadi penyitaan terhadap barang yang masih belum lunas kreditnya tersebut, maka pihak pembiayaan juga berhak memperoleh hak-haknya terhadap barang yang sedang disita tersebut termasuk seperti mengajukan pinjam pakai, gugatan wanprestasi, menuntut secara pidana nasabah yang menyalahgunakan barang tersebut dan Praperadilan sebagaimana telah dijelaskan pada jawaban angka 2 di atas.

Demikian jawaban dari kami.
Atas kesalahan dan kekurangannya, kami mohon maaf
Semoga bermanfaat
Wassalam
Admin

Tanah Bersertifikat Dikuasai Orang Begini Mengatasinya
Sengketa tanah – sangat mengesalkan memang bila ada diantara kita yang memiliki sebidang tanah dan memiliki sertifikat tanah ternyata diserobot oleh orang lain. Mungkin kejadian ini pernah menimpa anda dan bingung bagaimana cara merebut hak kita selaku pemilik sah terhadap tanah tersebut mungkin artikel ini akan dapat membantu.

Biasanya kebanyakan kepemilikan tanah bersertifikat yang diserobot orang terjadi karena kurang pedulinya kita terhadap aset yang pernah kita miliki. Beberapa kasus nyata terjadi karena kita terlalu mempercayakan tanah tersebut kepada orang lain untuk dikelola, nah seiring bergantinya tahun kemudian orang yang anda percaya untuk mengelola ini kemudian membuatkan akta tanah baru tanpa sepengetahuan anda dengan maksud buruk.

Untuk mengatasi tanah diserobot orang ini caranya adalah sebagai berikut :

Anda atau kuasa hukum yang telah anda tunjuk untuk segera mengajukan penyelesaian sengketa tahan atau lahan yang kalian miliki dengan dugaan adanya tumpang tindih atas surat tanah atau sertifikat terhadap tanah atau lahan yang disengketakan ke kantor dinas pertanahan setempat.
Bilamana cara diatas belum memberikan hasil yang memuaskan, anda bisa menempuh jalur hukum dengan melaporkan terduga penyerobot lahan tersebut dengan dugaan penyerobotan lahan, Pidana mengenai hal ini sudah diatur dalam KUHP pasal 385 ayat ( 1 ) dengan ancaman hukuman penjara paling lama selama 4 tahun.
Anda juga bisa menghubungkan perkara ini dengan dugaan pemalsuan surat otentik yang juga telah diatur didalam KUHP pasal 264 ayat ( 1 ) dengan ancaman hukum pidana maksimal selama 8 tahun.
Kemudian anda juga bisa menempuh upaya hukum Tata Usaha Negara atau TUN dengan cara mengajukan gugatan kepada Pengadilan Tata Usaha Negara ( PTUN ) yang membawahi obyek lahan / tanah dengan mengajukan pembatalan terhadap Keputusan Tata Usaha Negara ( KTUN ) yang mana berupa surat sertifikat tanah yang telah diterbitkan kepada si penyerobot lahan tadi.

Kewajiban bagi Pembeli
Kewajiban pembeli adalah membayar cicilan rumah atau kavling dan sanksi dari keterlambatan berupa denda. Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 9 Tahun 1995 menjelaskan bahwa besar denda keterlambatan adalah 2/1000 dari jumlah angsuran per hari keterlambatan. Calon pembeli juga bisa kehilangan uang mukanya apabila pembelian secara sepihak.

Isi Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Sesuai Keputusan Pemerintah
PPJB diatur berdasarkan Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 9 Tahun 1995. Perjanjian ini merupakan salah satu kekuatan hukum sekaligus jaminan hukum pada saat membeli rumah.  Secara garis besar, PPJB berisikan 10 faktor penting, yaitu:
– Pihak yang melakukan kesepakatan;
– Kewajiban bagi penjual;
– Uraian obyek pengikatan jual beli;
– Jaminan penjual;
– Waktu serah terima bangunan;
– Pemeliharaan bangunan;
– Penggunaan bangunan;
– Pengalihan hak;
– Pembatalan pengikatan;
– Penyelesaian Perselisihan.

Dalam membuktikan suatu perkara perdata, yang dicari adalah kebenaran formil, yaitu kebenaran yang didasarkan sebatas pada bukti-bukti yang diajukan oleh para pihak yang berperkara. Oleh karena itu, umumnya suatu bukti tertulis berupa surat atau dokumen memang sengaja dibuat oleh para pihak untuk kepentingan pembuktian nanti, apabila sampai ada sengketa.

Dalam pembuktian suatu perkara perdata, Pasal 1866 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata) atau Pasal 164 Reglemen Indonesia yang Diperbaharui (RIB/HIR) telah mengatur jenis alat-alat bukti dalam hukum acara perdata, yaitu:

Bukti Surat;
Bukti Saksi;
Persangkaan;
Pengakuan;
Sumpah.
Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang dibuat dihadapan notaris merupakan akta otentik (vide: Pasal 1868 KUH Perdata). Dalam kaitannya dengan akta otentik tersebut, Pasal 1870 KUH Perdata telah memberikan penegasan bahwa akta yang dibuat dihadapan notaris memiliki kekuatan pembuktian yang sempurna. Adapun, kutipannya sebagai berikut,

Pasal 1870 KUH Perdata (Terjemahan R. Subekti)

“Suatu akta otentik memberikan di antara para pihak beserta ahli waris-ahli warisnya atau orang-orang yang mendapat hak dari mereka, suatu bukti yang sempurna tentang apa yang dimuat didalamnya.”

Sebagai informasi, PPJB adalah suatu perjanjian yang dibuat oleh calon penjual dan calon pembeli suatu tanah/bangunan sebagai pengikatan awal sebelum para pihak membuat Akta Jual Beli (AJB) di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Biasanya PPJB akan dibuat para pihak karena adanya syarat-syarat atau keadaan-keadaan yang harus dilaksanakan terlebih dahulu oleh Para Pihak sebelum melakukan AJB di hadapan PPAT. Dengan demikian PPJB tidak dapat disamakan dengan AJB yang merupakan bukti pengalihan hak atas tanah/bangunan dari penjual kepada pembeli.

P erjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) adalah suatu perjanjian antara calon pembeli dengan calon penjual obyek tanah dan bangunan yang dibuat sebelum ditandatanganinya Akta Jual Beli (AJB). Obyek tanah dan bangunan merupakan benda tidak bergerak yang pengalihannya harus dibuat dengan akta Notaris/PPAT berbentuk Akta Jual Beli (AJB). Sebelum dibuatnya AJB perlu dilakukannya pemeriksaan tanah untuk tindak persiapan. Misalnya bagi pemilik tanah perorangan, calon pembeli perlu melakukan pemeriksaan tanah ke kantor pertanahan. Sementara itu calon penjual perlu meminta uang muka sebagai tanda keseriusan pembelian tanah. Bagi suatu perusahaan developer, PPJB pada umumnya digunakan untuk mendapatkan uang muka dari klien guna memperlancar pembangunan apertemen atau sebuah rumah.

Dalam tindakan pemeriksaan ke kantor pertanahan, pembayaran uang muka, atau memperlancar dana pembangunan bagi perusahaan developer, diperlukan adanya PPJB sebagai ikatan awal keseriusan para pihak yang bertransaksi. Ikatan awal umumnya dilakukan calon pembeli tanah untuk melakukan pembayaran awal sebagai uang muka dan apabila calon pembeli membatalkan transaksi maka otomatis uang muka yang telah dibayarkan tidak dapat ditarik kembali. Dengan cara itu PPJB dapat bersifat mengikat keseriusan para pihat yang akan bertransaksi jual beli tanah atau bangunan dan kemudian ditandai dengan penandatanganan AJB dan pelunasan pembayaran.

Beberapa hal yang sangat perlu diperhatikan dalam pembuatan PPJB, yaitu :

Harga tanah per merter dan harga total keseluruhan serta cara pembayaran. Pembayaran harga tanah dapat dilakukan secara bertahap yang dimana pelunasannya dilakukan pada saat penandatanganan AJB.
Uraian obyek tanah dan bangunan harus jelas terperinci. Perincian ini diantaranya mencakup ukuran luas tanah dan bangunan, sertifikat dan pemegang haknya, serta berbagai perizinan yang melekat pada obyek tanah dan bangunan.
Penegasan pembayaran pajak yang menjadi kewajiban masing-masing pihak dan komponen biaya yang diperlukan. Misalkan, biaya pengukuran tanah dan biaya Notaris
Syarat batal tertentu. Jika pembangunan rumah tidak selesai sesuai dengan jangka waktu yang telah dijanjikan developer, maka calon pembeli berhak untuk membatalkan dan menerima kembali uang muka atau apabila pembangunan selesai sesuai dalam jangka waktu yang dijanjikan tetapi calon pembeli membatalkan makan uang muka yang telah dibayarkan akan hangus.
Klausul pernyataan dan jaminan dari calon penjual, artinya tanah dan bangunan tidak berada dalam jaminan hutang atau terlibat dalam suatu sengketa hukum.